在房市交易量升溫的情況下，信義房屋(9940)的營收表現如何呢?

(圖片來源：公司官網)

 

在科技浪潮的帶動下，

就連房仲業者也開始運用生成式AI技術，

提升客戶服務能力，

台灣房仲龍頭---信義房屋(9940)，

致力推動房地產科技(Property Tech)發展，

陸續推出包含DiNDON智能賞屋、AI智能配案等數位服務，

期待結合線下全直營服務體驗，

發揮全房產通路綜效，

提升買賣成交效率，

接下來就讓我們一起來看看公司的營運狀況吧!

 

▼DiNDON智能賞屋

(資料來源：信義房屋官網)

 

公司簡介

信義房屋成立於1987年(成立37年)，

資本額73.7億元，

主要負責中古屋、商辦大樓、廠房、土地、停車位之買賣租賃仲介，

及整批預售屋、餘屋、個別新成屋之代售，

除了台灣地區，

公司也透過100%轉投資公司，

在日本、大陸等地深耕，

截至今年上半年為止，

台灣地區營收占比94%，

大陸地區營收占比2%，

日本地區營收占比為4%。

 

▼2024年上半年公司營收占比

(資料來源：公司2024/8/12法說會PPT第6頁)

 

業務狀況

公司營收受房地產景氣榮景影響甚鉅

當房屋透過買賣移轉時，

房仲可從中獲得仲介收入，

由於政府推出新青安政策帶動剛性買盤回溫，

以及通膨預期、股市上漲帶動的財富效果，

讓房地產交易非常熱絡，

累計至今年上半年，全台買賣移轉棟數為17.7萬棟，

年增率激增27%，

帶動信義房屋上半年仲介收入來到73.5億元，

年成長40%。

 

▼2024年上半年全台買賣移轉棟數

(資料來源：內政部統計月報4.5-辦理建物所有權登記)

 

今年的房地銷貨收入主要來自大陸地區

信義房屋不只滿足於居間仲介的角色，

自2012年起開始轉型為土地開發建商，

轉投資設立信義置業(香港)有限公司及信義置業(上海)有限公司，

並透過其標得大陸上海市嘉定地區及江蘇省無錫市土地，

其中上海於2017年推出首個建案「信義嘉庭」，

1,109戶已全數完銷，總銷金額約155億元新台幣；

無錫市推出的建案「山水嘉庭」於2021年開始交屋入帳，

並於2021年~2023年各交屋45%、16%及7%，

但因為主打精品宅、訂價較高，

加上疫情衝擊中國房市，

銷售速度較慢，目前銷售率約70%。

 

營收狀況

收益主要來自於仲介收入

信義房屋2024年上半年總營收為74.25億元，年減5%，

主要是因為2023年認列了板橋「信義嘉和」建案19億元營收，

而今年上半年無新建案，

僅認列了大陸「山水嘉庭」的成屋去化，

貢獻營收約7,792萬元，營收占比1%

銷貨收入年減了97%，

是總營收較去年同期減少的主因。

雖然銷貨收入減少了，

但銷貨成本也較去年同期大減16.9億元，年減91%，

使毛利率由去年的25%提升6個百分點至今年的31%，

讓歸屬本公司業主的淨利年增12%，來到11.37億元，

每股稅後純益為1.54元。

 

▼信義房屋2024上半年營收狀況

(資料來源：公司2024/8/12法說會PPT第4頁)

 

股利政策

信義房屋的殖利率約為4.68%

信義房屋2023年每股稅後純益(EPS)為2.39元，

公司宣布配發1.6元現金股利，

股息配發率為67%，

比率為近5年相對低點，

若以8/16收盤價34.2元計算，

殖利率為4.68%，

略低於近10年平均殖利率4.94%。

 

▼公司2023年配1.6元現金股利

(資料來源：Goodinfo!台灣股市資訊網)

 

▼信義房屋近十年平均殖利率為4.94%

(資料來源：艾蜜莉定存股APP)

 

財務狀況

信義房屋的體質屬於正常

接下來利用「艾蜜莉定存股」的體質評估功能，

來檢視信義房屋的財務狀況，

我們發現它被評定為「正常」，

以下我們針對3個不良項目作探討。

 

▼信義體質評估為正常

(資料來源：艾蜜莉定存股APP)

 

不良項目1：

 

▼營收灌水比率 > 30%

(資料來源：艾蜜莉定存股APP，2024/8/16截圖)

 

營收灌水比的公式為：(應收帳款+存貨) / 全年營收

由於開發中及待開發的不動產尚未完工，

雖已帳列存貨，

但因為所有權尚未移轉給買方，

故還不能認列為銷貨收入，

再加上大陸無錫的「山水嘉庭」還有28億元的成屋尚未去化，

因此造成第二季存貨金額高達77.1億元，

不過公司主要營收來自於房仲收入，

仲介服務費係自「房屋履保價金信託專戶」之房屋款項中扣除，

應收帳款無法回收之風險有限，

整體來看，由於公司的行業性質特殊，

因此營收灌水比率超過30%，

我認為無需太過擔心。

 

▼公司存貨包含開發中、待開發不動產及商品存貨

(資料來源：公司2024年第二季財報P.20)

 

不良項目2：

 

▼公司負債比率 > 50%

(資料來源：艾蜜莉定存股APP，2024/8/16截圖)

 

公司有一部份業務屬於土地開發，

需要運用槓桿資金作為前期的建設投入，

因此負債比率高，我認為無可厚非，

觀察近5季及近5年的負債比率，

並無出現異常的跳升，

因此我認為超過門檻一些，

還在可接受範圍內。

 

▼公司近五季及近5年的負債比率

(資料來源：Goodinfo!台灣股市資訊網)

 

不良項目3：

 

▼董監和法人持股比 < 33%

(資料來源：艾蜜莉定存股APP，2024/8/16截圖)

 

雖然董監和法人僅持股11.04%，

但檢視2024年3月31日更新的前十大股東名單，

在不計入公司自行持股28.53%的情況下，

光是創辦人周俊吉及其長子周耕宇(現任董事長)，

再加上其他二等親以內親屬實際持有的股份，

就高達39.65%，

因此內部人實際持股其實蠻高的，

還具有濃厚的家族色彩。

 

▼前十大股東名單

(資料來源：公司前十大股東名單&自行製表)

 

展望後市

公司表示近期股市出現大幅修正，

加上銀行放款水位逼近紅線，

現階段採取收緊措施，

包含行庫、大型民營及中小型銀行都先後拉緊房貸額度，

對房貸戶實施三大做法：

一、已准額度待撥者，協調分散撥款；

二、未准額度者「排隊等」；

三、拉高房貸利率。

雖然市場上變數變多了，

但因為新青安影響力還是在，

因此下半年房市有望延續上半年溫和偏熱行情。

 

★警語：以上只是個人研究記錄，非任何形式之投資建議，投資前請獨立思考、審慎評估。

 

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