5 種便宜房型的真相！「這類型」住宅價格便宜，投報率逾 3%！

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本集《房市最錢線》由房產專家何世昌、安娜帶各位看 5 種房型，了解違建、嫌惡設施附近住宅，便宜房價背後的真相，還有工業用住宅、事務所宅到底有什麼風險？地上權住宅值得買嗎？

 

違建能不能買？新違建注意，小心慘遭拆除...

違建相對來說會比較便宜，假設正常房價太高，買不起大坪數，如果違建能增加一點坪數，像是陽台外推雖然不到 1 坪，可是想要有陽台就會買，再來另一個原因是政府執法問題，各縣市政府大部分拆違建的預算都被凍結，只有台北市會比較多而已，但大家還是要注意違建仍有可能被拆除的風險，尤其是新的違建，要買的時候就要盡量避開，台北市近期又出了一個新條款，如果違建有隔到 3 間以上的話，就會優先拆除，因為之前發生過很多租屋隔太多隔間，導致逃生不易發生火燒命案，所以這會是未來重點稽查的對象。

 

嫌惡設施旁，便宜可以買嗎？

嫌惡設施包括醫院、公廟、加油站等等，能否接受住在嫌惡設施附近比較看個人需求，像是醫院對有些人來說就是加分，因為很多老人家都會希望可以住醫院近一點，但有些人會介意救護車的鳴笛聲，可是現在建商附的建材都還不錯，氣密窗用厚一點其實都可以解決，如果比較注重價錢的話，也可以挑選嫌惡設施附近比較便宜的物件，像是在福地、殯儀館附近的房子一定比較便宜，又還可以賭它有拆遷希望，未來房價就會有很大的增值空間！

 

工業宅、事務所宅有什麼風險？

工業宅的登記用途是廠辦，而事務所宅的登記用途是一般事務所跟辦公室，大家第一個要注意的就是它的房價會比市價便宜一點，但便宜的情況會由賣方來定，然後貸款成數也會比較低，尤其是工業住宅會在 5~7 成不等，至於房屋稅跟地價稅雖然可申請自用住宅稅率，但要注意台北市是不可以的，因為台北市祭出一個條款，就是廠辦還有一般事務所辦公室都不能設立戶籍，就不能申請自用住宅稅率，最後，工業住宅跟事務所宅都不適用新青安，因為新青安規定要自用住宅才能辦理。

 

「這類型」住宅價格便宜，投報率逾 3%！

地上權和使用權的住宅兩者的差異不大，地上權是擁有建物權狀，而使用權是只有這個使用權，但價錢打折下來會很有感，使用權類似跟建商租房子的概念，理論上價錢應該會比較便宜，但在市面上使用權跟地上權沒有存在那麼大的價差，因為價格差不多，對投資客來說尤其具吸引力，以台北市房子來說投報率大概在 2.5% 左右，如果買使用權或地上權住宅投報率可以超過 3% 以上，回收資金的速度就會比較快。

使用權或地上權住宅的價值，會隨使用時間拉差而遞減嗎？

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影片／這5種房型再便宜也別買?!頂加、夾層?這5種房子超危險，千萬別碰｜ 何世昌、安娜、劉涵竹 ｜房市最錢線

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只有使用權還要繳房屋稅嗎？

民眾在買的時候貸款成數也很重要，地上權最多只能貸 5~6 成，而使用權是沒辦法自己跟銀行貸款，必須跟建商貸款，通常都是建商貸款給消費者的利率會比較高，除此之外，還要注意房屋稅，一般來說都是由民眾繳交，但地上權通常是給建商，照理說應由建商繳交，尤其房屋的所有權不是民眾的卻又是住戶繳，因為你們在買賣契約上，通常建商都會加一條未來稅費都由買方承擔，所以即使買使用權住宅，也是一樣要繳房屋稅！

15 坪以下小套房，可以買嗎？

臺灣近 10 年來 15 坪以下小套房的交易比例，其實都在不斷增加，而且連非都會區也是一直在增加，主要是因為小套房總價真的很低，買不起大房子又想成家就會選擇買套房，再加上現在獨居、鰥寡和失婚的人口愈來愈多，所以小房子會是未來的市場趨勢，但考慮到好不好轉手、貸款成數，要買雙北以外的小套房就要多評估一下。

 

（圖：shutterstock / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）