全球房市風險升高！蘇黎世與東京成為泡沫危機重災區

根據瑞銀最新報告，蘇黎世和東京在2026年面臨「高」房市泡沫風險，而邁阿密則是美國市場中最脆弱的城市。

瑞銀(UBS)近日發布的全球房地產泡沫指數顯示，儘管整體房市風險保持穩定，但由於AI驅動的財富增長、供應緊張及負擔能力下降，各大城市之間的差異愈加明顯。該報告指出，蘇黎世以1.69的得分領先23個主要城市，東京緊隨其後，以1.54的得分被列為高風險城市。相比之下，邁阿密的得分為1.41，排名全球第三，同時也進入了高風險行列。

過去一年，調整通脹後的住宅價格僅上漲0.5%，而借貸成本持續上升使需求受到壓制。在許多城市中，住房短缺仍然支撐著價格，即便負擔能力不斷惡化。瑞銀強調，對於投資者而言，當前的全球市場日益分裂，高借貸成本限制了需求，但有限的供應和財富創造卻支援部分城市的價格上漲。

值得注意的是，AI技術帶來的財富集中正在改變房地產市場格局，使得依賴工資購房的家庭越發難以負擔。這一趨勢尤其在舊金山和首爾表現突出，兩地的高階住宅市場因富裕買家的需求而表現優於其他市場。此外，政治穩定且具備優質資產的城市可能會吸引更多避險性需求。

然而，房價增長速度已經放緩，在各城市中，實際房價平均僅增長0.5%。如首爾等少數城市仍有超過10%的增幅，而多數美國城市則出現負增長。特別是邁阿密，雖然過去15年內錄得最高的房價增值，但近期的高借貸成本開始影響需求，導致實際房價回落。

總體而言，跨城市的可負擔性問題依然嚴峻，專業服務工作者需要約15年的收入才能在香港市中心購置一套60平方米的公寓。隨著利率維持高位，未來幾年房價將繼續承受壓力，但瑞銀預測，由於住房短缺，長期支援仍存在。

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