房市限貸令引爆資金挪移！最新壽險房貸翻倍達789億，逾214億地上權招標成焦點

銀行限貸令發酵促資金轉向，壽險業成房市重要活水

近期台灣房地產與金融市場出現顯著的資金板塊位移現象，在中央銀行維持高價住宅貸款管制門檻，以及銀行端信用管制導致房貸態度轉趨保守之際，壽險業正成為不動產市場重要的資金活水。根據最新統計數據顯示，今年上半年保險公司房貸金額高達789.7億元，較去年同期逆勢翻倍成長。在銀行新增房貸金額微幅下滑的同時，許多購屋民眾轉而向保險公司尋求資金，部分保險公司甚至開始出現排隊撥款的現象，迅速填補了近期的市場資金缺口。

逾214億國有地上權招標登場，契合壽險長線資金需求

除了在一般住宅房貸市場的參與度快速攀升，壽險資金在大型商用不動產市場的佈局也持續擴大。財政部國產署最新公告的第五批國有地上權招標案，釋出總底價逾214億元的標的，其中松南營區案更以高達202億元的權利金底價成為全場焦點，創下國有地上權史上第二高紀錄。由於地上權案件年期長且具備長期穩定收益的特性，完美契合保險資金尋求安穩收益的資產配置需求，市場預期將再度吸引滿手現金的壽險業者積極評估。

大型金控旗下壽險具優勢，高資產族群買盤展現獨立性

回顧過去大型地上權標脫歷史，精華地段案件多由大型壽險業拿下，例如世貿三館、台北學苑及陸保廠等指標大案，便分別由南山人壽、凱基金(2883)旗下的凱基人壽等業者標得。不僅商用不動產受惠於壽險資金挹注，針對高總價與精華地段的住宅市場，買盤也展現出極強的獨立性。以北士科周邊的指標建案為例，受惠於大型科技集團與企業總部的進駐，吸引大量中高資產族群直接以現金進行資產配置，這些客群受限貸令的影響相對較低。

不動產市場走向分化，後續緊盯央行政策與資金動向

整體而言，在銀行信用資源受限的大背景下，台灣不動產市場正走向明顯的分化趨勢。一般住宅市場的剛性買盤將高度依賴保險業的放款量能，而頂級商辦與豪宅市場則由企業擴張與高資產客群的財務實力所支撐。投資人後續應密切觀察央行是否進一步調整信用管制措施，以及大型上市壽險金控如國泰金(2882)、富邦金(2881)等業者在下半年不動產標售市場的實際出手力道，這將成為判斷房市資金面是否無虞的關鍵風向球。