達人精算建商地板價！三招房產投資心法公開

房市達人管清智分享其入行25年的房地產投資經驗，透過精算建商成本與掌握低基期優勢，累積大量資產。他指出，購屋時不應依賴直覺，而應推算房價的「地板價」作為進場依據。計算方式為先評估「土地坪效」，一般住宅區基準容積率乘上設計與總體係數後約為4.5，將土地成交價除以4.5得出每坪房子分攤的土地成本；接著加上每坪約20萬元的營建硬成本，得出裸成本；最後加計5%的人事管銷與廣告代銷、銀行資金利息及法人房地合一稅等稅負，即可推算出建商的合理開價底線。

除了精算成本，管清智強調不盲目追逐蛋黃區，而是選擇具備「人口淨流入」且低基期的重劃區。他曾於2009年觀察林口人口正成長數據，在每坪15萬元時進場，並於區域發展成熟後以19萬元脫手。在資產配置上，他偏好優質社區內流通性高的物件，以利後續買賣。

資金操作三大心法

在資金操作方面，管清智提出三大心法。

• 首先，密切關注低利率環境，如2020年台灣利率降至1.125%時，即視為資金行情的訊號。
• 其次，隨著市場環境改變，將策略轉向防守，透過持有店面建立穩定現金流，其店面以較低租金吸引客源，初期租金投報率約抓在3.5%。
• 最後，採取放長線策略，慎選租客並簽訂長約，例如與房仲業者簽訂「5+5」長約，確保前5年租金穩定，後5年再依市價重新議價，兼顧現金流與未來的商圈增值空間。