想把房產登記給子女，該用贈與 還是買賣？專家分析 4 重點：有機會免繳稅！

 

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許多父母會買房或將房子傳承給下一代，但如何才能避免被課高額稅金？讓專家分析贈與和買賣過戶該注意的事項及優缺點給你聽！

 

文 / Money錢

 

過戶房產給子女，如何最省稅？

Q. 彰化陳先生問：
2012 年我在台東買了一棟透天中古屋，總價 350 萬元，現在想過戶給兒子，該怎麼做才能不用繳稅？

A. Money 錢答：
將房產過戶給子女，可以用兩種方式，一種是贈與，另一種則是買賣。

贈與

若採用贈與方式，需要繳交贈與稅、契稅和土地增值稅。其中，贈與稅按規定是由贈與人負擔，計算方式是將贈與人同一年度內的贈與總額減去免稅額和扣除額，再乘以規定稅率，並減去累進差額。
免稅額部分，每人每年為 220 萬元（編按：244 萬元），扣除額則有以下 4 種：

1. 由受贈人負擔的土地增值稅與契稅，可自贈與總額扣除；
2. 贈與的財產附有負擔（未支付的價款或負債，如房貸）時，可扣除；
3. 公共設施保留地因配偶、直系血親間贈與而移轉者，免徵贈與稅；
4. 新市鎮特定區計劃範圍內徵收土地於發還抵價地 5 年內，因配偶、直系血親間贈與而移轉者，免徵贈與稅

不過，計算贈與稅時，房屋和土地的價值並不是以市價來計算，而是以「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算，一般而言會比市價低上許多。以陳先生為例，市價 350 萬元的房產，房屋評定現值加上土地公告現值，應會低於免稅額 220 萬元，因此可免繳贈與稅，但受贈人（兒子）仍須繳交契稅和土地增值稅。若房地現值較高，則可以用分割分年贈與的方式，將每年的贈與額度控制在 220 萬元以內。另外要注意的是，取得贈與房地後再出售，仍須繳納房地合一稅，且是以房屋評定現值和土地公告現值來計算取得成本，若是在短期內售出，稅額有可能相當高。

 

買賣

若以買賣方式過戶，則不會有贈與稅的問題，而且土地增值稅可以適用自用住宅優惠稅率，但記得必須保留子女自行出資的金流證明，否則遭到國稅局稽查時，有可能因此需要補稅。假如父母的財產並不多，還可以考慮先保留房屋，將來以遺產的形式讓子女繼承，因為遺產稅免稅額高達 1,200 萬元，還有不少扣除額可以減除，同時又能免去契稅和土地增值稅，相較於贈與或買賣，反而更為有利。

 

本文由 Money錢 161期 授權轉載
（圖：shutterstock / 責任編輯：Ann）