七都房價將跌 10%？「台積宅」外溢超漲區，將率先領跌？

「台積宅」買了就穩賺不賠嗎？2025 年全台房市進入空頭，南部領跌、七都中有 4 區跌幅超過 10%！尤其台南與高雄成為重災區。本集《房市最錢線》(播出時間：2025 年 4 月 10 日)深入「台積宅」泡沫化討論，過去台積電外溢效應推升房價，如今在利多鈍化與國際擴廠的陰影下，竹北、岡山、新化、沙鹿等區紛紛領跌，台積宅神話不再香？房市空頭會走多久？

七都房價撐不住了？

房市趨勢專家李同榮神預言 2025 年七都房價跌幅會達 10% 以上，而且中南部會是災情比較慘重的區域，以目前數據來看，從去年第四季開始桃園以南的房價就開始跌，只剩下雙北市還在硬撐，台北還有一點小漲 1.95%，但新北是持平的大概 0.45%，桃園以南幾乎都已經翻黑，過去台南是第一個領漲，但現在台南會開始第一個領跌，所以整體來說南部領跌，北部因為漲得少相對抗跌。

台積宅外溢超漲區，率先領跌！

台南過去基期較低，因為台積電的效應有一點超漲，超漲的部分這一次就會跌下來，所謂「台積宅」效應特別明顯，比較 2024 年 Q4 跟 Q3 房價，跌幅前 4 名基本上都跟台積電有關，且跌幅都超過 10%，分別是：

• 台中市沙鹿區:跌幅 14.52%

• 台南市新化區:跌幅 12.38%

• 高雄市岡山區:跌幅 11.20%

• 新竹市竹北市:跌幅 11.04%

竹北市是台積電核心地區，另外 3 個區域則是台積電的外溢地區。

護國神山被搬走，3 層面分析！

很多人擔心台積電到美國之後，就變世界的台積電，李同榮將這件事分成 3 個層面分析:

• 過去完成式:台積電在台灣的廠已經量產，就業人口已經進去，而且部分商圈已經成熟，所以這些區域本來就有它的基本面，不會因為台積電要去美國擴廠，這些廠就要關。

• 現在進行式:規劃中的有台中豐原，還有嘉義已經快要進入完工階段，在台南的科學園區本來就有好幾個廠在裡面，但它建置中的還有封測八廠，另外新竹、高雄也有正在建置的廠。

• 未來未知數:目前台灣仍有幾個廠準備建置，它的資本資初就會有排擠效應。

所以台積電到美國擴廠，就過去完成式沒影響，現在進行式影響比較多一點，未來未知數的部分影響又更大。

現在買房該跟著 Outlet 走？

以前是商圈成熟了，Outlet 或者大型百貨公司才會進去，但是在 Outlet 的商場來講，它要的腹地比較大，選擇的地方一定是郊區，它就可以逆向在一個未成熟的商圈進駐，然後帶動人潮跟錢潮，計算起來會有千億的商機，也會帶動當地的房地產，比如說歸仁區、桃園的華泰名品城、林口的 Outlet，都把附近的商圈炒得很熱鬧，而現在討論度最高的是南港的 Lalaport，它比較像大型百貨公司的概念，也會帶動整個區域的發展，所以投資跟著 Outlet 走也是一個新的策略。

先別急著買，下半年跌更多？

房市開始進入空頭，今年第一季開始它會明顯鬆動，不過現在建商口袋深，所以預售市場有一些建商還不願意降價，但李同榮認為到下半年就會明顯進入主跌的階段，因為跌幅擴大交易量也會增加，但交易量增加不代表價格會上漲，因為這是價格鬆動帶動的交易量，整個今年度空頭走勢大概 10% 左右，北部會比較少、南部會比較多，雖然南部調整比較多，可是在長線中南部還是看好，因為 Outlet 商圈、高鐵軌道經濟，很多地方都還是會被帶動。

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