5 檔營建股展望與觀察重點！專家：冠德、興富發、長虹力抗房市衰退，營運、股利皆優！

 

冠德、興富發、長虹力抗房市衰退，3 檔營建股營運、股利皆優

台灣房市多頭持續近 3 年之久，在升息與打炒房政策衝擊買氣下，景氣下行風險逐漸升高。儘管如此，部分營建股不僅營運展望佳，現金殖利率也傲人，頗適合作為資金避風港。

近幾年來在資金寬鬆的環境下，許多地區的房價都有不小的漲幅，房市熱潮也讓政府頻頻祭出打炒房政策，再加上升息與高通膨的影響，導致房市買氣逐步降溫。
不過，從內政部公告的最新數據來看，台灣去（2022）年第 3 季的全國住宅價格指數達到 126.33 的水準，季增 1.9%、年增 10%，顯示目前房價仍維持在相對高的水位。

 

房市多頭已 3 年，須留意下行風險

房市具有「擴短縮長」的特性，也就是房價上漲的速度快，但下跌的期間卻會拉得很長。一般而言，房市的多頭大約會持續 2 到 4 年，但空頭卻會長達 7 到 10 年。觀察上一次 2012 年升息循環及縮表的狀況，可發現在央行採取量化緊縮政策的同時，房市也會跟著降溫。當買房的需求減弱，將進一步加大市場上拋售房屋的力道，使房價加速下跌。

目前房價雖然仍處於高檔，也尚未看到拋售房屋的力道大幅增加，但房市的多頭已持續了近 3 年之久，需要提防房市的景氣循環進入下行週期的風險。要想抓住房市的轉捩點，就必須密切關注總經指標的變化。

由於美國與房市相關的總經數據較多、參考價值較高，且美國房市跟台灣房市之間有較強的相關性，衰退與成長通常是呈現同步的趨勢，因此業界在分析台灣房市時多半會以美國的總經指標作為主要參考，相關說明如下。
●領先指標：NAHB 住宅市場指數與成屋待完成銷售指數。這兩個指數會在美國房市反轉初期較其他數據先行轉弱，代表建商與投資客對房市的信心開始下滑。
●同步指標：新屋銷售與成屋銷售。這些數據在房市交易量與金額衰退時，均會跟著走低。
●落後指標：營建許可與新屋開工數量。建商從意識到房市開始轉差，到實際調整蓋房的計劃需要時間，因此反應的狀況會較慢。

 

領先指標已步入衰退，租房與商辦成資金避風港

目前房價雖然尚未鬆動，但 NAHB 住宅市場指數與成屋待完成銷售指數都已處在衰退的階段，預期房市在不久的將來會重新回到買方市場，屆時將步入價量俱跌的下行週期，不少投資人擔憂房市泡沫化的風險也會跟著升高。

不過，從聯準會（Fed）公布最新一季的「家計單位負債」及「總拖欠比率」觀察，兩者皆明顯低於金融海嘯時期的水準，顯示目前房市並無槓桿過高和借款人信用不佳的問題，與金融海嘯時許多買房客付不出貸款的狀況大不相同。

而且，儘管預期房市將來會逐步回到買方市場，目前租房的金額與成交量仍相對健康，特別是在疫情趨緩下，商用辦公室的需求提升。建議對營建股有興趣的投資人，在選股方面可著重營收以商辦為主、且今年有新案完工的公司，成長性會相對較強，這些類股可望成為房市面臨逆風的資金避風港。

相關概念營建股包括冠德(2520)、興富發(2542)、華固(2548)、遠雄(5522)與長虹(5534)等，我們將這些公司的營運資訊整理於下頁附表中，並挑出其中營運展望較佳且現金股利殖利率預期 5% 以上的公司進行分析。

多項新案完工助營收

冠德是中大型的建商，推案地點集中於大台北地區的精華地段，並有參與捷運共構聯合開發與都市更新，去年雖然沒有新建案貢獻營收，使公司營運相對平淡，但隨著總銷售額達 28 億元的「冠德大直湛」與「冠德天映」在去年底完工，特別是「冠德天映」目前銷售率達到 100% 的水準，銷售金額可望在 2023 年底前全數入帳，有助營運動能逐步回溫。

除了上述兩個建案，冠德今年預計還有總銷售額達 54 億元的「冠德天韻」及「冠德瑞安案」會完工，今年可望有 40% 的戶數完成出售；而「冠德心天匯」也預計會在今年底完工，銷售金額約達 130 億元，是帶動公司未來幾季營運向上的重要動能。

技術面部分可看到目前冠德股價在月線與季線之間震盪，短線上在量能不足的情況下較難向上攻破季線，後續若有帶量站上季線，則可把握布局機會。

看準社宅與商辦商機

興富發是台灣規模前 3 大的建商，推案地點集中於大台北、台中及高雄等地，公司去年的營運策略以去化成屋庫存為主，雖使獲利表現相對平淡，但隨著總銷售金額達 233 億元的「夢幻誠」、「華悅城」以及「高雄 CBD」陸續完工，有助整體銷售金額跳升。

興富發看準社會住宅與商用辦公室商機，今年預計還會有 4 大建案完工，分別是「內湖安康段辦公案」、「站前新銳」、「文心愛悅」以及「TOP1 環球經貿中心」，合計銷售金額達 335 億元；預期在新建案陸續完工下，今年的營收規模有機會大幅成長。技術面部分可看到興富發目前股價站在各期均線之上，短線上股價未明顯偏低；若有回測半年線並守穩，可作為進場時點。

 

預售屋銷量佳

長虹的營收規模雖然在國內建商中不算大，但公司聚焦在大台北精華地區，商辦占營收比重較高，因此近期預售屋的銷售狀況都能優於同業，使近幾年的獲利維持在相當不錯的水準。

公司在去年下半年雖無新建案完工，處於營運空窗期，但今年預計有「政大首席」、「忠孝詠吉」、「行善路商辦」以及「長虹天擎」等建案完工，總銷售金額約達 108 億元，有助獲利回溫。技術面部分可看到長虹目前股價站在各期均線之上，觀察股價目前在季線與半年線的支撐較強，後續若有回測並守穩，可伺機布局。

 

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（圖：shutterstock，僅示意 / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）