【即時新聞】鎖定 29 億美元資產拋售計畫！生技房產龍頭 Alexandria(ARE) 力拚轉型，預警首季出租率將短暫陣痛

美國生技實驗室辦公室房產龍頭 Alexandria Real Estate Equities(ARE) 公布最新財報，雖然 2025 年營運資金(FFO)符合預期，但管理層示警 2026 年第一季出租率恐將下滑。公司宣布啟動大規模資產處分計畫，預計出售 29 億美元資產以強化資產負債表，應對生技產業租賃決策放緩的挑戰。

第四季租賃量創近一年新高且年度 FFO 符合財測中位數

Alexandria Real Estate Equities(ARE) 2025 年第四季財務表現穩健，調整後稀釋每股營運資金（FFO）為 2.16 美元，全年總計達到 9.01 美元，精準落在先前財測的中位數。財務長 Marc Binda 指出，第四季租賃量達到 120 萬平方英尺，創下過去一年來的單季新高；其中，針對空置空間的租賃面積達 39.3 萬平方英尺，幾乎是過去五季平均水準的兩倍，顯示租賃動能有所回溫。截至 2025 年底，整體出租率為 90.9%，較上一季微幅上升 30 個基點。

2026 年將出售 29 億美元非核心資產以強化財務彈性

面對市場波動，Alexandria Real Estate Equities(ARE) 制定了明確的「2026 年北極星計畫」，核心策略在於強化資產負債表。公司創辦人兼執行主席 Joel Marcus 強調，將大幅縮減資本支出，並計畫在 2026 年完成約 29 億美元的資產處分。這些出售的資產中，預計有 65% 至 75% 將來自非核心資產與閒置土地。公司在第四季已認列了 14.5 億美元的資產減損，主要集中在土地儲備，顯示管理層正積極整頓資產組合，將資源集中在具收益性的核心項目上。

預警首季出租率將受租約到期影響下滑但下半年有望回升

儘管長期展望維持穩定，管理層對短期營運發出預警。財務長 Binda 表示，受 120 萬平方英尺的關鍵租約到期及租戶縮減規模影響，預計 2026 年第一季出租率將會出現下滑（Dip），並導致每季約 600 萬美元的租金收入減少。然而，公司重申 2026 年底的出租率目標將維持在 87.7% 至 89.3% 之間，並預期隨著近 90 萬平方英尺的已簽約租約於第三季生效，下半年的出租率與營收將重回成長軌道。

生技業租賃決策仍保守且免租期優惠壓力持續攀升

針對投資人關心的生技產業市況，管理層在法說會中坦言，儘管風險投資(VC)資金環境有所改善，但客戶的決策過程依然緩慢且謹慎。高層指出，公開上市的生技公司在第四季的租賃活動非常少，企業對於擴張新空間仍持觀望態度。此外，市場供需失衡導致租賃條件偏向租戶，特別是在「免租期」（Free rent）等租金優惠上，業主面臨的壓力持續升高，顯示基本面尚未完全復甦。

2026 年財務指引維持不變並將持續降低債務槓桿

展望 2026 年，Alexandria Real Estate Equities(ARE) 重申了此前的 FFO 財測與槓桿目標。公司預計 2026 年第四季的淨債務對調整後 EBITDA 比率將控制在 5.6 倍至 6.2 倍之間，資本化利息預計為 2.5 億美元，較 2025 年下降 24%。管理層強調，將透過嚴格的資本配置與資產處分，保持流動性達 53 億美元的水準，且平均債務到期年限超過 12 年，以穩健的財務體質應對未來一年的市場挑戰。