【即時新聞】美國房市警訊！110萬戶房貸溺水創7年新高，房價停滯恐衝擊庫存供給

根據最新市場數據，隨著美國房價上漲動能停滯，房市潛在危機正悄然加深。截至去年底，約有 110 萬名美國屋主的房貸處於「溺水」狀態（underwater，即房屋市值低於貸款餘額），創下 2018 年初以來的新高紀錄。這顯示在高利率環境與房價修正的雙重壓力下，部分美國屋主的財務狀況正面臨嚴峻考驗。

負資產屋主激增近六成顯示房市脆弱性上升

所謂「溺水」或「負資產」，是指屋主積欠銀行的貸款金額高於房屋目前的市場價值。根據 Intercontinental Exchange(ICE) 發布的數據，雖然目前負資產屋主佔全美房貸借款人的比例僅為 2.1%，但絕對數字已從 2025 年初的 69.6 萬戶激增近 60% 至 110 萬戶，增幅相當驚人。

除了這 110 萬名已陷入負資產的屋主外，還有約 320 萬名借款人（佔總數 7.9%）的房屋淨值低於 10%。Realtor.com 的資深經濟學家 Joel Berner 指出，這一現象雖令人擔憂但並不意外，主因是部分地區房價回跌，加上近年來新進場的買家普遍採取低頭期款策略，導致房屋淨值緩衝空間不足。

陽光帶房價修正顯著，佛州與德州成重災區

房價下跌的區域主要集中在美國南部與西南部的「陽光帶」（Sun Belt）。Intercontinental Exchange(ICE) 數據顯示，全美房價在 2025 年僅微幅上漲 0.6%，創下自 2011 年以來的最小漲幅。其中，佛羅里達州的開普科勒爾（Cape Coral）房價跌幅最深，其次是佛州的北港（North Port）與德州的奧斯汀（Austin）。

根據 Zillow(Z) 的數據，截至去年底，開普科勒爾的平均房價約為 33.5 萬美元，較前一年同期下跌 10.2%。在該地區以及佛州的雷克蘭（Lakeland），超過十分之一的房貸戶處於溺水狀態，這意味著這些屋主若想出售房屋，必須自掏腰包才能結清貸款。

新舊屋主命運大不同，2022年後進場者風險最高

美國房市目前呈現明顯的世代落差。根據報告，截至 2026 年初，全美屋主總計持有近 17 兆美元的房屋淨值，其中近 11 兆美元屬於「可提領淨值」（tappable equity）。然而，這些財富主要集中在 2022 年以前進場的資深屋主手中，他們受益於過去幾年的低利率與房價飆漲。

相對地，在 2023 年後進場的購屋者則面臨「高房價、高利率」的雙重夾擊。一旦房價微幅回檔，這群新屋主的資產很容易就會轉為負值。相較之下，美國中西部、東北部與西岸地區的負資產情況則較不普遍。

低首付貸款族群與退伍軍人最易受房價波動影響

數據顯示，首購族與退伍軍人是負資產風險最高的族群，主因是這類買家常使用低頭期款的貸款方案。例如，聯邦住宅管理局（FHA）擔保的貸款允許低至 3.5% 的頭期款，而退伍軍人事務部（VA）擔保的貸款甚至允許零頭期款。

進入 2026 年，約有 9.6% 的 VA 貸款戶與 5.7% 的 FHA 貸款戶處於溺水狀態。特別是在 2024 年承作的房貸中，超過四分之一的 VA 借款人與近 17% 的 FHA 借款人，其貸款餘額已高於房屋現值。

屋主惜售心理增強恐導致房市供給持續緊縮

負資產現象的擴大，對房市最直接的衝擊在於「供給面」。專家分析，對於處於溺水狀態的屋主而言，若非遭遇失業或其他財務困境，通常不會選擇認賠殺出。因為一旦出售，屋主不僅拿不回任何現金，還需補足差額，甚至可能面臨信用受損的「短售」（short sale）風險。

因此，多數負資產屋主會選擇繼續持有房屋，等待房價回升。Realtor.com 分析師指出，這種惜售心態將導致市場上的待售物件減少，對於期待庫存增加以平抑房價的潛在買家來說，這無疑是一個壞消息，意味著房源選擇將持續受限。