DHC持續推進轉型，全年SHOP NOI指引保持穩定

Diversified Healthcare Trust (DHC)在2025年第三季度的財報電話會議中，總裁兼執行長Christopher Bilotto報告指出，公司在多個營運領域持續取得進展，並穩步執行增強財務狀況的計畫。總收入較前一年同期增長4%，達到3.887億美元，調整後EBITDAre為6290萬美元，正常化FFO為970萬美元或每股0.04美元。

社區轉型進展順利，預計年底完成

Bilotto描述了116個由AlerisLife管理的社區轉移給新營運商的過程，指出由於勞動成本上升，NOI暫時下降，本季度增加了約510萬美元的薪酬開支。截至季度末，已有21個社區轉移完成，總計85個社區已轉移。截至年底，預計所有116個社區將完成轉型，此舉預計在2026年為DHC帶來2500萬至4000萬美元的淨收益。

SHOP的營運績效持續提升

Bilotto報告指出，SHOP的入住率達到81.5%，較前一年同期上升210個基點，RevPOR上升5.3%。綜合SHOP NOI較前一年同期增長7.8%，達到2960萬美元。基於年初至今的表現和當前趨勢，DHC維持全年SHOP NOI指引範圍在1.32億至1.42億美元之間。

資產出售與財務狀況改善

在醫療辦公室和生命科學組合中，已完成86,000平方英尺的租賃，平均租金較先前上升9%。綜合入住率增至86.6%。截至目前，DHC已出售44處非核心資產，總價值為3.96億美元，另有38處資產正在協議中或意向書中，總價值為2.37億美元。預計第四季度將完成25處資產的出售，獲得2.11億美元的收益，剩餘資產計畫於2026年第一季度完成出售。

財務穩健性維持，流動性充裕

財務長Matthew Brown指出，DHC在季度末的流動性約為3.51億美元，包括2.01億美元的非限制性現金和1.5億美元的未動用循環信貸額度。截至9月30日，淨負債對調整後EBITDAre的比率為10倍，主要反映SHOP部門的臨時薪酬費用增加。若排除這些510萬美元的薪酬費用，槓桿比率將為9.3倍。

展望未來，DHC重申2025年SHOP NOI指引

DHC重申其2025年SHOP NOI指引範圍為1.32億至1.42億美元。Bilotto表達了對於SHOP組合完全轉型後，DHC將能推動利潤率擴張、現金流增長以及持續改善資產負債表的信心。Brown預測調整後EBITDAre將有所改善，全年2025年的範圍為2.75億至2.85億美元，並隨著SHOP營運穩定，現金流將轉為正值。公司預計在年底前完成所有116個AlerisLife社區的轉型，並利用資產出售收益來全額償還2026年1月到期的債券。

總結來看，DHC管理層強調大型高齡住宅社區的轉型即將完成，儘管面臨暫時的成本壓力，全年SHOP NOI指引仍保持不變，並且持續的資產出售和再融資活動將顯著增強流動性和資產負債表的靈活性。管理層對於這些舉措將在2026年推動DHC的利潤率、現金流和股東價值提升充滿信心，並得到精簡的營運模式和強大的資產處置管道的支持。