美國房屋保費6年跑贏通膨，住房交易會先卡在續保嗎？

 

美國房屋保費全面上衝，西部實質漲幅最兇

美國房屋保險這一波漲價，已經不只是保戶抱怨的民生議題，而是住房市場的成本壓力源。NAIC最新分析把2018年至2024年的區域保費拉出來看，四大區全部跑贏通膨，西部實質漲幅更高達43%！2025年初保費又再依美國勞工統計局的生產者物價指數上升約7%，壓力還在往上堆。

東北地區實質漲幅18%，中西部25%，東南部27%，西部43%。到2024年，東南部平均每年保費已到1,818美元，全美最高；東北地區1,396美元，金額最低，漲幅也明顯高於通膨。這組數字很重要，因為它顯示房屋保險成本已經從物價波動，變成獨立擠壓屋主財務的力量。保費上升速度，已經追不上一般家庭收入調整的節奏。

NAIC兩位共同作者Jeffrey Czajkowski與Paula Harms把市場形容為營運上仍算健全，但壓力與緊繃感很明顯。這句話背後的意思很直接：保險公司帳面還撐得住，消費者端卻已經開始感受到保費變貴、保單變難買、續保變困難。到今年的數據看，約1.03億張房屋保險保單仍在案，但保障的穩定性已經出現裂縫。

 

非續保比率暴增，保戶開始面對保單縮水

最刺眼的訊號，是保險公司主動不續保的比率大幅攀升。NAIC指出，自2018年以來，全美各區的非續保率都在跳升，西部每千張在保保單的非續保率暴增216%，東南部增加96%。這代表問題已經不只在價格，還在供給。屋主就算願意付更高保費，也可能在保單到期時被保險公司拒絕續保。

這種變化對市場的衝擊很大，因為房屋保險和房貸幾乎綁在一起。借款人若拿不到保險，交易流程就會卡住。對買方來說，這不只是年度支出上升，而是整個購屋門檻在抬高。保險孤島這個說法，已經不是誇張修辭，而是部分地區逐步出現的現象。

風險升高的核心，仍然指向氣候變遷。Czajkowski提到，颶風、野火、劇烈對流風暴、冬季風暴等災難性事件更頻繁，也更大規模。美國財政部資料顯示，2018至2022年間，造成逾10億美元損失的天候與氣候災害，經通膨調整後，較1980年代增加五倍以上。這對保險業是很直接的壓力，因為理賠機率與理賠金額同步墊高，原本靠分散風險運作的商業模式，承受更大的考驗。

 

氣候風險疊加重建成本，保費調整有結構性理由

保費上升還有另一條線，就是重建成本。財政部數據指出，2020至2023年間，產物保險相關的重置成本平均增加45%。火災、風災之後，不只材料貴，人工、設備與施工排程都更吃緊，保險公司自然得把保額與保費往上調。這也是為什麼保費壓力會在多個地區同時出現，而且不只集中在沿海或野火區，冰雹等災害也在內陸州造成損失。

專家Peter Kochenburger的提醒也值得注意。他提到，保險公司一方面提高保費，另一方面逐步退出高風險地區，或者把原本標準保障裡的風險項目移除、壓低賠付上限。這就讓保單本身變得更精瘦，名目上還有保險，實際覆蓋範圍卻縮小。帳面保費看起來未必暴衝，但保障內容可能已經減少，消費者不一定立刻意識到。

NAIC也提醒，區域平均值會低估部分地方的極端漲幅。換句話說，平均數字已經很高，個別地區的真實壓力可能更重。這種地方差異，正是美國房屋保險市場最麻煩的地方：它不是全國同步惡化，而是某些州、某些城市先被擠壓到極限。

 

保費壓力正在削弱住房負擔能力

NAR估算，如果房屋保險成本自1990年代末以來保持穩定，目前美國民眾的住房負擔能力大約可高出一成。這個比例很有意思，因為它說明保費上漲已經從附屬成本，變成影響買房能力的重要變數。對低收入家庭來說，壓力更直接，因為他們更容易在保費上升時選擇降級保障，甚至乾脆取消保險，換取短期現金流。

問題在於，取消保險等於把最大資產暴露在災害風險下。一旦出事，財務衝擊會比想像中大得多。Kochenburger也警告，若保費繼續失控，住房交易量與建案投資都可能受到拖累，連帶影響地方建築業、家居消費、金融與資本市場。這條傳導鏈很清楚，因為保險是房市交易的基礎設施之一，基礎設施若變得昂貴又不穩，整個交易節奏就會降速。

更值得留意的是，部分保戶已經透過降低承保上限、排除部分災害風險來壓低帳面保費。這種作法短期看起來像是節省支出，長期卻是把風險留在屋主自己身上。房屋保險市場接下來的壓力，不只在價格，還在保障品質與供給穩定性。政策層面要討論的，已經不是單純要不要補貼，而是高風險地區怎麼設計公共保險、再保機制與防災標準，才能把這條成本曲線壓住。這場壓力如果繼續往上走，住房可負擔性的瓶頸，會先出現在保費與續保條件，而不是房價本身。