房市管制放鬆又有商辦大單，成交量與空置率撐得住嗎？

 

房市管制放鬆，第二戶貸款門檻先降一階

央行近期調整房市管制，自然人第二戶購屋貸款成數上限由六成提高到七成，建商購地貸款18個月限期開工的規定也一併取消。以總價1,500萬元的房子來算，過去自備款要750萬元，成數拉到七成後，自備款降到450萬元，差了整整300萬元。這一刀下去，對正在交屋、換屋、準備進場的買方，資金壓力確實有明顯緩解。

但這項調整的作用，主要落在制度面。實際能貸多少，還要看房屋條件與借款人的還款能力，銀行端仍有自己的審核標準。央行把門檻放寬，市場資金活動空間變大，後續買氣能走多遠，還要看成交量與供給消化速度。

 

南山人壽再買竹北商辦，壽險資金鎖定長租金

商用不動產這一邊，壽險資金動作很快。南山人壽發布重大訊息，斥資51.68億元，向保樂資產管理購置新竹縣竹北市昌益科技產發園區A棟大樓。這棟樓土地持分面積約4,960坪，建物總樓地板面積約21,319坪，屋齡7年，屬於複合式商業大樓。

這是南山人壽繼今年買下高雄義享帝國商辦之後，第二度依保險法規定進行不動產投資。壽險業手上有長期資金，投資商辦看重的是穩定租金收益與資產配置效果。從這個角度看，大型機構願意連續進場，代表他們對商辦租賃市場與長線收益仍有信心。

**壽險買商辦看租金，不看短線價差。**這類資金配置更在意出租率、租金現金流與資產持有期間的穩定性。對壽險公司來說，這也是資產負債管理的一環，和一般住宅投資的邏輯差很多。

 

松山都更、北士科完銷，雙北推案火力還在

住宅與都更開發市場也有實際進展。歷經8年整合，台北市松山區指標都更案「利晉·崧喆」正式動工，基地面積約512坪，預計2030年完工，規劃25層SRC結構大樓，總銷金額約88億元，目前實價登錄最高單價達每坪146萬元。這類案子整合時間長、資本投入重，一旦正式推進，市場通常會拿來觀察核心區需求是否仍有承接力。

北士科指標案「樺輝詠鑄」開賣半年即宣告完銷，平均成交單價約140萬元。這反映的訊號很直接，高單價區段仍有買盤承接，地段條件與產品規劃仍是成交關鍵。代銷業者也預告，未來兩季將在雙北與桃園推出總銷約400億元的新案，顯示建商推案節奏沒有放慢。

**核心區成交與新案供給同步出現。**一邊是都更案動工、指標案完銷，另一邊是後續新案持續排隊，市場的資金與產品供給都還在流動。對建商來說，現在看的仍是去化速度與客戶出價意願。

 

後續看成交量、空置率與資金消化速度

這次央行放寬第二戶房貸成數，確實降低了部分購屋族的資金門檻，也讓市場資金流動更順。壽險資金進場商辦，建商持續在雙北、桃園推出新案，這些都顯示不動產市場仍在既有法規與供需框架中運作。

接下來幾季，重點會落在兩個數字：推案消化率與商辦空置率。前者看住宅市場能吸收多少新供給，後者看壽險資金鎖定的租金收益是否穩定。這兩項數據若能維持，房市資金流就還算健康；若消化速度放慢，政策放寬帶來的效果，也會比較快回到基本面檢驗。