【台股研究報告】京城(2524)身為最被低估的南部建商，股價帶量強勢創高！

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營建產業迎來巔峰時刻！六都房屋買賣移轉棟數首季年增 28%

根據內政部統計，台灣房屋買賣移轉棟數隨著政府於 2023 下半年推出「青年安心成家購屋優惠貸款」升級版政策，以及科技公司建廠需求、海外資金回流等利多因素，整體年減幅度已由 2022 年的 8.6% 快速收斂至 3.5%。甚至截至 2024 年前 3 月，六都買賣移轉棟數年增率更是高達 28.3%，顯示營建產業確定重返成長格局，且是近幾十年來最顛峰的時刻！

 

綜觀台股眾多建商，絕大多數業者在行銷策略都採取預售屋的方式，不過仍有少數公司認為推案地段佳，過早銷售反而容易導致營造成本無法確實反映在售價上，因此逆勢選擇成屋的方式行銷，毛利率有機會優於同業平均，其中京城(2524)就是最好的案例。

 

接下來將帶給讀者 4 大重點：

1. 營建產業：台灣房市處於量價齊揚的榮景
2. 京城(2524)簡介：推案集中南台灣，為台積電(2330)擴廠主要受惠者
3. 京城(2524) 2023 年財務：營運落入谷底創造低基期效益
4. 京城(2524)展望：新建案總銷翻倍，且成屋尚有百億元持續銷售

 

營建產業：台灣房市處於量價齊揚的榮景

根據中央銀行每月所公佈的「消費者購置住宅貸款」數據，顯示 2023 下半年以來年增率明顯上升，主因受惠新青安房貸政策於 2023.08.01 正式推出，內容包含貸款額度由 800 萬元提升至 1,000 萬元、貸款年限由 30 年增加至 40 年、寬限期由 3 年提高至 5 年、政府多補貼 1 碼等。另外根據國泰房價指數、信義房價指數統計，不論是新屋、中古屋的價格皆保持正向成長，整體營建產業處於量價齊揚的榮景。

 

 

京城(2524)簡介：推案集中南台灣，為台積電(2330)擴廠主要受惠者

京城(2524)成立於 1985 年，並在 1994 年掛牌上市。公司為高雄知名建商，近年又持續拓展至台南、屏東等南台灣地區，可以說是台積電(2330)進駐南部擴廠的主要受惠者，未來在科技新貴持續移入的情況下，加速帶動當地居住的剛性需求，近年房價成長幅度穩定以雙位數高速向上攀升。

 

京城(2524) 2023 年財務：營運落入谷底創造低基期效益

回顧京城(2524) 2023 年財務數據，營收 25.5 億元(YoY-24.5%)；毛利率 50%(YoY 下滑 7.7 個百分點)；稅後淨利 4.4 億元(YoY-56.2%)；EPS 為 1.20 元。主要貢獻來自於總銷 33.6 億元的「馥之森」於下半年完工交屋認列，不過該案屬於坪數較大的產品，初期銷售率並不亮眼，其餘則包含成屋「京城天贊」、「京城大苑」、「京城凱悅」、「美術皇居」持續銷售貢獻。雖然 2023 年營運落入谷底，不過也因此為 2024 年創造有利的低基期效益！

 

京城(2524)展望：新建案總銷翻倍，且成屋尚有百億元持續銷售

預估 2024 年將有總銷 66 億元的「世界心」完工，年增率將近翻倍

展望京城(2524) 2024 年營運，公司維持過往一貫的作法，採取一年一新案的行銷守法，預估總銷 66 億元的「世界心」將於 24Q2 完工，並可順利於 24Q3 開始大量交屋，新案總銷對比 2023 年將近翻倍，目前該案銷售率已達 60%，保守預估年底前銷售率可再攀升至 70% 並於年底前完成認列。

 

成屋有約 134 億元可持續銷售，預估 2024 年再去化 3 成

至於成屋方面目前主要有 4 大建案，分別是總銷 33.6 億元的「馥之森」、總銷 111 億元的「京城天贊」、總銷 76 億元的「京城凱悅」、總銷 102 億元的「美術皇居」，總計尚有約 134 億元的成屋可持續銷售，預期 2024 年可望去化其中的 3 成。

 

在獲利方面，由於京城(2524)多數是採取成屋銷售，房價得以反映目前最真實的行情，且許多土地取得時間較早，建案毛利率大多有 40%～60% 高水準，雖然 2024 年即將入帳的新建案為預售屋，不過因銷售率明顯較 2023 年高，在營運規模大幅攀升下將使獲利翻倍成長。

 

 

預估京城(2524) 2024 年每股淨值達 53.59 元，股價淨值比有望朝 1.1 倍靠攏

整體而言，展望京城(2524) 2024 年營運：1)總銷 66 億元的「世界心」將於 24Q3 大量交屋，預期年底前銷售率達 70%；2)主要成屋共有約 134 億元可持續銷售認列，預期將再去化其中的 3 成。

 

預估京城(2524) 2024 年 EPS 為 5.60 元(YoY+367%)，並預估 2024 年每股淨值為 53.59 元，2024.04.19 收盤價 45.75 元，目前股價淨值比為 0.9 倍，具有被低估的可能性。考量獲利將超越 2019～2021 年的歷史高峰水準，股價淨值比有望朝 1.1 倍靠攏。

 

 

京城(2524)技術分析與總結：最被低估的南部建商，股價強勢創高

在技術分析方面，京城(2524)原先幾乎是乏人問津的營建股，不過近期市場發現該公司為「最被低估的南部建商」，因此 3 月便開始一路帶量上漲創波段新高，前陣子雖然受到大盤回檔而跌破 20MA，但很快就在 2 日內重新站回，完成「假跌破」型態，未來將隨著新建案於下半年大量交屋，獲利可望翻倍成長，並持續帶動買盤進駐。至於交易風險，須留意新建案完工時程是否受缺工影響遞延至跨年度。

 

 

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