小資族不買房也能成為包租公？破解「包租代管」5大疑問

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近幾年包租代管業因政府扶植而興起，許多資深二房東憑藉成功經驗開班授課，但若非加盟品牌或具備相關技能、人脈，小資族想靠包租代管輕鬆賺取被動收入，恐怕沒那麼容易。

 

撰文：師慧君

 

不買房也能收租、30萬就能當房東、低成本打造穩定現金流……這些誘人的說詞，是否也讓你感到心動？近兩年國內有不少講師開設「二房東」教學課程，宣稱能夠「輕鬆獲取高報酬」。然而，現實真的有如此美好嗎？

這種透過轉租房屋賺取價差收益的商業模式，正式名稱為「包租代管」，但要成為包租代管業者，有一定的流程與限制，並非人人都能輕易從事該項行業。本刊針對包租代管的5大疑問逐一解析，以幫助讀者了解其中的門道與風險。

 

Q1 包租代管跟俗稱的二房東有什麼不同？

傳統的二房東泛指兩類人，一類是為了節省租金而找人分租的房客，另一類則是專門靠轉租房屋營利的「職業二房東」。在2018年6月「租賃專法」（註1）上路以前，法律僅允許房客在房東同意下將房屋的「部分」轉租（註2），換句話說，轉租房屋的「全部」其實是不合法的，但法律並沒有針對該行為訂定任何罰則，僅給予房東終止租約的權利。

不過，由於過去二房東糾紛事件頻傳，政府為了防堵不肖業者矇騙房東與坑殺房客，便在制定租賃專法時將二房東納管，同時正名為「包租代管業」。

所謂的「包租代管」其實包含兩種服務模式：「包租」指的是先向房東租下房子，再另行招租，房客直接和業者簽約，而不是和房東簽約，業者同時也負有管理責任；「代管」指的是協助房東招租，並代替房東管理租屋，處理收租、清潔、維護、修繕等事宜，相當於「房東代理人」的角色，但房客仍是和房東簽約。

按照「租賃專法」規定，要經營包租代管業務，必須向主管機關申請許可，並且辦妥公司登記和繳交營業保證金，此外，還須聘僱合格的「租賃住宅管理人員」，門檻並不低。若非法經營該項業務，最高會被處以20萬元的罰鍰。

一般個人若想進入該行業，最快的方法是加盟合法的包租代管公司，但要付出的成本就會相對較高。其次，如果本身具有租賃住宅管理人員資格，也可用「靠行」的方式營業，但要取得資格必須先花費時間參與訓練及測驗，合格後才能取得證書和執業，且證書效期僅有4年，每次換證都必須再次受訓及受測，對於不具有相關專業背景的人來說，這樣的過程其實並不輕鬆。

註1：即《租賃住宅市場發展及管理條例》，該條例自2018年6月27日生效，立法主要目的在於健全租賃住宅市場、保障租賃當事人權益。

註2：《民法》第443條規定，「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」

 

Q2 包租代管的獲利模式是什麼？要怎麼說服房東？

簡單來說，包租代管的獲利模式就是選擇鄰近捷運的物件、壓低房東的租金（通常為一般租金的6～8成），再藉由輕裝修和軟裝布置來增加房屋的賣相，並以高於一般行情的租金出租，如此便能賺取其中的價差。為了壓低房東租金和確保成本能夠回收，業者通常會和房東簽訂5年以上的長約，同時明訂違約條款，以避免房東提前解約。

許多人會疑惑，房東自行出租，就不需要降低租金，怎麼會願意和包租代管業者合作呢？事實上，台灣有不少房東年事已高或身在國外，無心管理租屋，也有部分二代、三代繼承家中老屋，但自己無暇整修、招租，才會衍生包租代管的需求。

說服房東時，可從以下3個方向著手：⑴強調簽訂長約後房東可穩定收租，減少重複招租的麻煩和空租期的損失；⑵房屋可獲得美化改造，價值得以提升；⑶委託包租代管的契約期間達1年以上，其租金所得可享每屋每月最高6,000元免稅額，地價稅、房屋稅也有機會獲得特定比例的減徵（註3）。

不過，由於目前台灣多數房東並未誠實納稅，若委託包租代管將無法規避稅負，想說服房東，仍須具備一定的談判能力。

註3：此處指「個人租賃住宅」委託包租代管，非社會住宅包租代管。

 

Q3 從事包租代管需做哪些準備？如何節省裝修費用？

經營包租代管物件，必須歷經開發案源、裝修布置、招租帶看等3大步驟，對於從零開始的新手來說，得同時學習業務技能、法律知識、基礎裝修概念、軟裝布置技巧，甚至是攝影、網路行銷等技能，才能夠順利出租。

其中，裝修布置是左右成本與利潤的最大關鍵，也是新手最容易「踩坑」的步驟。若想降低成本、拉高利潤，必須留意以下4個重點。

1. 選擇屋齡較老、未整理，且沒有重大屋況瑕疵的物件：屋齡較老且未整理的房屋，原始租金通常較低，委託包租代管的意願也可能較高，但房屋若有漏水、壁癌等狀況，處理的費用將會相當驚人，而且處理後未必能夠一勞永逸。

2. 不要改動格局：改動格局須歷經拆除清運、泥作、木作等工程，可能還須更換門窗，會使裝修費用大幅提高，因此要避免承租格局不佳的物件（如暗房太多的狹長型房屋），才能節省裝修費用。

3. 著重「天地壁」與軟裝：想用小錢提升房屋質感，以改造「天地壁」和軟裝布置等「肉眼可見」的方式效果最佳。天地壁即天花板、地板和牆壁，一般做法是選用平價建材和簡單的施工方式，並且善用油漆，藉此改變房屋整體氛圍。軟裝則包含所有非固定式的家具、燈具和家飾，除了購買平價品牌，還能利用淘寶等網購平台買進便宜又具設計感的「網美風」商品，為空間畫龍點睛，以吸引重視美感的新世代租屋族。

4. 舊電器能用則用：購買一項電器動輒數萬元，尤其安裝冷氣更是所費不貲，若房東提供的電器還堪用，就無須換新，能省則省。

要提醒的是，規模較大的包租代管業者多半會培養長期合作的工班，所以才能「以量制價」，初入門者若沒有相關人脈或自行DIY的技術，很有可能不小心面臨預算爆表、工期延宕，甚至成果不如預期等種種問題，要投入的時間、心力都比想像的高。

此外，老屋的水電管線多半有老化問題，雖然平時看不見，但對居住安全與品質影響甚大，建議至少更換電線，以免釀成災害、得不償失。

 

Q4 經營包租代管需要多少資金？投報率真的高嗎？

經營包租代管的主要成本包括租金、裝修布置與家電費用、維修管理費用、營業稅、營利事業所得稅等，其他可能還包含租屋平台刊登費、仲介費、租約公證費用等雜支。以一間3房2廳的物件來說，裝修布置與家電至少需花費30萬～40萬元，刊登物件、租約公證等雜支約需1萬元，再加上租金、押金，加總後的「初始資金」約需準備50萬元，才會較為足夠。

至於投報率，若以承租5年、每月租金成本3萬元、每月出租收益5萬元、裝修布置與家電成本30萬元、雜支與稅費等合計10萬元來試算，總投報率約為36%，年投報率約為7.2%（總收益＝5萬元×12×5＝300萬元，總成本＝3萬元×12×5＋30萬元＋10萬元＝220萬元，總淨利＝300萬元－220萬元＝80萬元，總投報率＝80萬元÷220萬元×100%≒36%，年投報率＝36%÷5＝7.2%）。

每年7.2%的投報率看似不錯，但以上算法並未考量空租期的收入減損，假設每年皆須招租1次、空租期均為1個月，年投報率就會降為5%。此外，個人投入的時間、心力也都是無形的成本，究竟好不好賺，還是得看個人能力與熟練程度而定。

 

Q5 包租代管市場真的很大嗎？有哪些潛在的風險？

部分業者指出，台灣有300多萬租屋族，且有80多萬戶空屋，因此包租代管的商機龐大，這其實隱含一些謬誤。所謂的空屋指的是「低度用電住宅」，當中包含占比約20%的屋齡5年內新成屋，且有相當比例屬於中大坪數和不會出租的置產物件，實際會釋出到租屋市場的空屋其實有限。

此外，目前市場上已有許多專業的包租代管公司和仲介業者在搶食大餅，尤其加入社會住宅包租代管對房東的減稅誘因更大，除非台灣的租市風氣改變，且房東願意與時俱進，讓包租代管像日本一樣成為主流（日本房東委託包租代管比例為8成以上），否則現在投入包租代管行業，其實會面臨很大的競爭。

至於潛在風險，除了上述的空租期之外，租賃期間也可能發生設備損壞、漏水、壁癌等各種狀況，或是因遭遇「惡房客」而產生糾紛或損失，因此做好風險評估與慎選房客相當重要。

（圖片來源：Shutterstock / 內容僅供參考，投資請謹慎為上）

文章出處：《Money錢》2024年10月號

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