小資聰明圓收租夢的投資新選擇：復華富時不動產ETF 00712

很多人一輩子最大的夢想之一就是可以存夠錢買1~2間房子, 然後有機會可以當包租公, 每年穩穩地靠收租過活。但是台灣目前房價處於高檔, 我們根據數據庫Numbeo公布全球2023年房價所得比排名資料顯示，台灣以20.1倍排名全球第16名，相當於一般小資上班族要不吃不喝、沒有任何花費的情況之下，得要花20年才能買得起房，由此可知在台灣買房是相當大的負擔。

台灣房價所得比20.1，除了呈現出高房價之外，還有另外一個原因就是「所得相對偏低」，台灣薪資成長幅度相對於其他國家來得保守，加薪速度跟不上房價漲勢，因此顯得購屋更加吃力。換句話說，就是得不吃不喝20年，年輕人才能買得起房子. 那如果想要買兩間以上的房子實現包租公收租的夢想更是難上加難!

小資族想當包租公收租, 其實也有另外的投資方式可以輕鬆一圓收租夢, 比如投資REITs(Real Estate Investment Trust)，中文叫做「不動產投資信託」，以下簡稱REITs，是可以在股票市場中交易的一種商品，簡單來說就是將不動產證券化，讓你可以透過小資金就可以投資不動產(房地產)。

REITs（Real Estate Investment Trust），中文翻譯為「 不動產 投資信託」，簡單來說，就是透過小錢集資，讓一般小資投資人也能小額投資房地產，主要就是透過不動產證券化，將房子、大樓、購物中心等不動產投資切割為若干股份以供投資人進行小額投資，如果我們舉一個簡單例子來解釋說明：就像是找 1千個投資人把南山人壽大樓的產權買下來，最後把辦公室、商業空間（商場）等使用權全數出租，租金收益再分給這 1 千個投資人。

一般簡單來說, REITs可以分三種：
而 REITs 其實還細分為三種，權益型、抵押權型、混合型
但是比較常見的其實是兩種，我們整理比較給大家：

圖片製作：Dr.Selena

1. 權益型REITs(Equity REITs，以下簡稱eREITs) 」
   小資投資人買進權益型REITs，你就可以像房東一樣，定期收租金，投資人也可以定期獲得配息，如果將來不動產的價格上漲了，你也可以賺到價差，因為REITs的淨值會跟著上調。像在台灣很多掛牌的REITs都是,  大部分台灣REITs大都是投資商業大樓或辦公大樓, 但在海外的RIETs，也有投資住宅、工業、電塔、醫療保健等建築物。
2. 抵押型REITs(Mortgage REITs，簡稱mREITs)」
   簡單概念就是集合大家的錢去放款，借錢給別人買房，然後收利息。其實就是集合大家的錢之後，再借錢給缺乏資金的房地產開發商、建築業者，或是向銀行購買「不動產抵押貸款擔保債券」。也就是當你購買抵押型REITs時，因為是借錢給別人，所以跟銀行一樣，你主要是賺取利息收入和相關的手續費用。抵押型REITs的占比較少，在台灣市場也較難買到。不過，像是復華富時不動產ETF(本基金之配息來源可能為收益平準金)（00712），投資標的就是在美國專做房地產放款金融機構的商品。

00712它是追蹤「富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數」的基金，投資的標的是，在美國專做房地產放款金融機構的商品，因為類似「貸款」的性質。所以間接來說只要投資00712, 也就是當另類的包租公。

今天我們就來詳細介紹可以一圓你的收租夢的投資新選擇：復華富時不動產ETF 00712

一. 00712 復華富時不動產 ETF簡介：

00712 全名為復華全球收益ETF傘型證券投資信託基金之復華富時不動產證券化證券投資信託基金，簡稱為復華富時不動產，而此檔 ETF 較一般 ETF 不同的地方主要就是，一般聽到的 ETF 無論是用市值、高股息等方式作為篩選基準，最後連結的標的多數都還是股票，但復華富時不動產所連結的標的主要是與 REITs 相關的產品。

00712 復華富時不動產所追蹤的指數為「富時 NAREIT 抵押權型不動產投資信託指數」，因此屬於抵押權型 REITs，不同於上述所提到的 REITs，抵押權型REITs（mREITs）主要是向投資人募集資金，而後將這筆資金借給不動產開發商或房產相關經營者，賺取利息、手續費等收入，再將收益分回給投資人，總結來說，其實抵押權型REITs的運作方式就類似於債券相關產品，因此ETF整體表現也容易受到利率走勢及升降息的影響。

由於 mREITs 主要是投資於不動產 抵押貸款 或相關之擔保證券，可提供相對穩定之較高利息收益，惟其容易受到不動產景氣循環與利率變化的影響股價相對波動大，因此風險屬性屬於RR5一般來說比較適合風險承受度較高且追求積極報酬的小資投資人。

下表為00712 復華富時不動產 ETF簡介：

資料來源：復華投信    統計時間：2023/7/14

二. 00712 復華富時不動產 ETF 追蹤指數：

00712 復華富時不動產ETF之標的指數為「富時 NAREIT 抵押權型不動產投資信託指數」，該指數是由富時國際公司計算與管理，指數編製方法是從 紐約證券交易所 、那斯達克證券交易所內掛牌交易之 mREITs 中，依照市值（超過 1.5 億美元）、流動性（非現有成分證券須於過去 12 個月中至少有 10 個月達 0.05% 以上之周轉率。

現有00712復華富時不動產 ETF 成分證券須於過去 12 個月中至少有 8 個月達 0.04% 以上之周轉率）等條件篩選後計算出流通調整市值加權價格指數，並於每季檢討一次（於每個生效日之前四個禮拜進行審查，生效日為每年 3 、 6 、 9 及 12 月第三個週五的次個交易日）。

三. 00712復華富時不動產 ETF 十大成分股：

依照復華富時不動產證券化基金官網公布目前最新前十大持股則如下：

資料來源：復華投信    統計時間：2023/8/16

四. 00712 復華富時不動產 ETF 歷年殖利率表現:

最後我們也整理00712 過去三年殖利率來看，最低為 5.35% 、最高為 9.76% （如下表）。

(資料源：goodinfo, 2023/7/14，年均殖利率為股利/當年平均股價)

五. 00712 復華富時不動產 ETF 產品五大優勢：

看完上述介紹後，相信讀者對  復華富時不動產ETF 00712 一定有相當程度的瞭解了！最後我們也整理該ETF的 產品優勢供大家參考:

1. 以新台幣計價：
   方便台灣投資人參與美國房地產市場。
2. 交易方式便利：
   可在股票市場上直接進行交易。
3. 價格優勢：
   00712目前的價格10元左右,小資投資人只要花一萬元左右就可以輕易入手一張   00712 。
4. 配息殖利率優勢：
   從Cmoney統計資料來看00712平均三年指數殖利率高達7.97% , 配息率過去3年平均實際配息率全市場第一, 而且2023年第二季將配發0.27元。
5. 一年四次配息次數優勢：

   00712採季季配, 每一季小資投資人都可以當資金提供方，提供資金給需要房貸的美國人, 享受每季收取房貸利息的快感, 而相較其他強調配息的ETF半年領一次, 00712的季季配領配息, 可以讓投資人有較即時的資金靈活應用。

六. 三種買進00712復華富時不動產 ETF 的聰明投資方式

最後Dr.Selena也提供了三種買進00712 ETF聰明投資方式提供給大家參考：
 
投資心法1：一次大筆買入00712 
美股股息視為境外所得，僅需依照最低稅負制，不必然併入所得計稅, 
而富時不動產的投資所得算境外收入，所以不會被扣所得稅，如果高資產族群想要做長期投資及獲利節稅，也可以單次買進00712，獲取每年的配息。

投資心法2：一次買入1張00712 
小資可以先從投資一張開始,先存到10000元之後買入一張。
 
投資心法3：自己定期定股
每月花3000-5000元自己定期定額買零股，比如每一個月買300或500股00712 

最後老師溫馨提醒：

任何投資一定有風險，投資人因不同時間進場，將有不同之投資績效，過去之績效亦不代表未來績效之保證，大家需自行審慎評估，並自負投資風險與責任。