房市降溫遇限貸夾擊！前三季推案量創七年新低，虛坪改革與稅制重塑買盤

房市降溫遇資金緊縮 推案總銷創七年新低

近期台灣房地產市場在資金緊縮與政策規範下，整體買氣呈現降溫趨勢。根據統計，今年前三季全台新案推案總銷降至1.02兆元，創近七年同期新低；第三季六都與新竹的新案成交均價落在每坪52.42萬元。在預售屋市場方面，解約件數持續攀升，今年前七月已達3066件，全台單月解約量一度突破500至600件。此外，截至今年八月底，本國銀行不動產放款比率平均降至23.97%，創下逾十五年半新低，顯示市場資金流動性正面臨考驗。

央行微調管制與限貸夾擊 房貸利率全面攀升

在資金與貸款層面，央行雖於第三季理監事會議將第二戶購屋貸款成數上限調升至七成，並刪除購地貸款限期動工規定，但購屋族仍面臨銀行房貸額度控管與排撥等待期。數據顯示，首購房貸利率中位數已由今年第二季的2.06%上升至第三季的2.6%，第二戶貸款利率亦攀升至2.9%。與此同時，國銀房貸逾放金額自今年八月起達到97.13億元，逼近百億元關卡。目前市場的交易主力，主要由適用青安專案等具備剛性需求的首購族群所支撐。

內政部推進虛坪改革 公設比有望降至三成內

在市場面臨盤整之際，內政部正持續推進虛坪改革政策，計畫將停車位、車道及必要空間朝專有部分調整，使未購買車位的住戶可望免於分攤車道公設。該政策同步檢討免計容積項目，研擬增訂管委會空間合理標準，並因應高齡化趨勢將一般電梯納入免計容積範圍。官方評估，改革初期可能使部分新建案的公設比落在25%至30%的目標區間，但也將連帶影響權狀總坪數的呈現方式與都市更新的權利變換計算公式，未來可能出現權狀坪數減少但每坪單價相對上升的情況。

國稅局嚴查重購退稅 買新賣新不符優惠資格

針對稅務規範，財政部南區國稅局近期加強查核房地合一稅的重購退稅違規情事。國稅局指出，部分實務案例中，民眾先購買預售屋，交屋前再購買新成屋自住，待預售屋完工後隨即出售，此類「買新賣新」的行為因不符合實際居住與換舊屋之本質，因此無法適用重購退稅優惠。整體而言，在信用管制、貸款審核標準提升以及稅制規範嚴格執行的多重因素下，台灣房地產市場正經歷交易結構與制度面的實質調整。