房市限貸令與資金排擠效應浮現！科技放款破5兆元，從台積電看資產流動

房貸滿水位與限貸令發酵重塑台灣房市結構

台灣房地產市場近期面臨購屋族群結構轉變與資金緊縮的雙重現象。隨著各區域房價走高，青年首購族與南二都中壯年換屋族的占比顯著提升。聯徵中心最新數據顯示，近十年多個都會區20至30歲青年購屋占比增加，其中新竹縣市增加3.6個百分點，高雄市占比達19%；受科技廊道帶動，台南與高雄的40至50歲中壯年購屋族亦分別提升2.7與2.6個百分點。然而，受限於銀行房貸滿水位以及高價住宅限貸政策，換屋族群在申貸上面臨自備款增加與排隊等候的資金排擠挑戰。以桃園為例，青埔預售屋平均單價達68萬元，促使重視空間的換屋族轉向總價約845萬至1330萬元的過嶺重劃區中古屋。

政策微調與資金吃緊衝擊百坪住宅供給端

在政策與供給端層面，央行雖將第二屋貸款成數微調至7成，但高價住宅門檻未變，雙北以外總價超過4000萬元的住宅貸款上限仍維持3成。京懋建設等業者指出，資金吃緊的中產階級買家因而受到申貸條件受限，市場上的產品供給也深受總價門檻影響，建商紛紛縮減大坪數規劃，大師房屋的市場觀察亦顯示，百坪住宅正逐漸成為市場上的稀缺產品。

五大信賴產業放款破5兆元凸顯資金排擠效應

資金流向的變化進一步加劇了房地產市場的排擠效應。銀行端將大量授信額度轉向風險係數較低的科技產業，統計顯示，五大信賴產業放款餘額已衝破5兆元大關。股市方面的資金移轉同樣劇烈，外資近期單日賣超台股逾767億元，其中力積電(6770)遭賣出逾4.6萬張，而台積電(2330)則發揮了關鍵的撐盤作用，傳產類股的中鋼(2002)亦連續兩個交易日獲外資買超居冠。資金在科技業、傳統產業與房地產市場之間的流動與拉扯，客觀反映出當前金融市場面對信貸緊縮與政策引導下的結構性配置狀態。