美國房市賣家比買家多57.9%，XLRE反彈能延續嗎？

 

美國房市賣方比買方多57.9%，供需落差創紀錄

美國住宅市場的買賣力量持續失衡。Redfin統計顯示，2026年8月賣家數量比買家高出57.9%，創下有紀錄以來最大差距。高房貸利率壓抑購屋需求，買方的負擔能力也跟著下降。

這項差距在2024年初約為10%，2025年已擴大到40%以上，到了2026年8月又升至57.9%。連續數年的變化顯示，供需落差已逐步累積，難以用單月波動解釋。

57.9%描述的是賣家與買家數量差距，無法直接換算成房價跌幅。房價還會受到區域供給、就業、家庭所得及持有成本影響。現階段可以確認的是，買方力量已明顯落後，成交活絡度承受壓力。

 

房貸利率升至15個月高點，FOMC利率路徑牽動需求

截至2026年9月10日，30年期固定房貸平均利率升至6.76%，高於前一週的6.71%，也高於2025年同期的6.35%。15年期固定房貸利率則由6.04%升至6.09%，2025年同期為5.50%。

這些數字會直接影響每月還款金額。房價維持相同水準時，利率愈高，家庭能負擔的貸款本金便愈低，部分買方也會延後購屋。房貸成本已成為需求壓力來源。

在2026年9月12日文章發布時，市場焦點放在即將召開的聯邦公開市場委員會(FOMC)會議。聯準會後續利率路徑會影響市場利率預期，房貸利率能否回落，還要看通膨、就業與政策訊號。

即使聯準會釋出寬鬆方向，房貸利率也未必立刻同步下降。長天期公債殖利率、銀行資金成本與信用風險，都可能造成傳導時間差。因此，單次會議適合當成觀察節點，連續數期的房貸利率與買方數量更有參考價值。

 

XLRE上漲0.86%，單日價量尚未確認趨勢

截至2026年9月12日文章發布時，不動產類股ETF(XLRE)最新收盤價為43.42美元，單日上漲0.37美元，漲幅0.86%。當日成交量為4,383,367股，較前一交易日減少7.32%。

價格上漲伴隨成交量縮減，只能說明當天市場反應偏正向。後續能否延續，仍需觀察利率預期、成交量與不動產公司的獲利表現。單日上漲也無法單獨確認美國房市已經轉折。

XLRE屬於美國不動產類股工具，住宅買賣市場、商用不動產與上市不動產公司的獲利分屬不同層次，彼此相關，也可能出現時間差。拿57.9%的供需落差直接推導XLRE漲跌，容易忽略ETF成分與利率敏感度。

 

退休配置應把不動產ETF放回整體資產組合

我常說，退休投資先看資產配置，再看單一產業故事。0050這類大盤ETF可提供較廣的企業曝險；0056等高股息ETF可以支應部分現金流；XLRE則帶有較集中的產業與利率風險。三者扮演的角色不同。

高股息與配息工具可以使用，配息率要和價格變動、費用及稅負一起計算。退休生活依靠的是總報酬與可持續現金流，單看殖利率容易低估本金波動。

把三、四千萬元當成人人適用的退休門檻，也容易放大焦慮。退休所需資產取決於家庭支出、年金收入、醫療準備與投資組合波動。面對美國房市失衡，我會先控制不動產類股比重，保留大盤ETF與債券的分散效果，再持續追蹤房貸利率、買方數量及XLRE成交量是否同步改善。