銀行房貸轉保守，國泰金與富邦金會加碼撐房市嗎？

 

銀行限貸轉緊，壽險放款快速補位

台灣房市今年上半年出現很明顯的資金轉向。中央銀行維持高價住宅貸款管制門檻，銀行端信用管制也讓房貸態度轉趨保守，壽險業順勢補上市場缺口，成了不動產資金的重要活水。

保險公司房貸789.7億元，比去年同期翻倍成長。同期銀行新增房貸金額微幅下滑，購屋民眾轉向保險公司尋找資金來源，部分保險公司甚至已經出現排隊撥款的情況。這代表一般住宅市場的資金供給，開始從銀行端往保險端移動。

 

214億元國有地上權釋出，壽險長線資金接得上

不只住宅房貸，壽險資金也持續往大型商用不動產靠攏。財政部國產署公告第五批國有地上權招標案，總底價超過214億元，其中松南營區案權利金底價高達202億元，成為全場焦點，也寫下國有地上權史上第二高紀錄。

地上權年期長、收益穩定，這類資產很符合保險資金的配置需求。壽險公司手上現金充裕，又需要尋找可長期承接的資產，這種標案自然容易引來評估。回頭看過去幾次大型地上權標脫，世貿三館、台北學苑、陸保廠等指標案，多半都由大型壽險業者出手。

 

大型金控壽險與高資產買盤，撐住精華區交易

壽險資金的優勢，主要在規模與資金耐心。像南山人壽、凱基金(2883)旗下凱基人壽，都曾參與或拿下精華地段的大案，顯示大型金控旗下壽險部門，在這一波不動產資金重分配裡仍有存在感。

住宅市場也出現分層現象。北士科周邊的指標建案，因為大型科技集團與企業總部進駐，吸引不少中高資產族群以現金配置資產，這一群買方受限貸令影響較小。換句話說，精華區、高總價產品與一般首購市場，現在走的是兩條路。

 

房市分化加深，央行政策與壽險出手力道要一起看

這波變化，反映的是台灣房市資金面已經分化。一般住宅市場更依賴保險業放款量能，頂級商辦與豪宅市場則由企業擴張與高資產族群撐場。兩種市場的買盤結構不同，對利率、信用管制與資金供給的敏感度也不同。

接下來要看兩個方向。一個是央行是否進一步調整信用管制，另一個是國泰金(2882)、富邦金(2881)等大型上市壽險金控，在下半年不動產標售市場的實際出手力道。這兩個變化，會直接影響房市資金面能否維持順暢。