南港玉成廣場206億元創天價，壽險資金還會追高商辦嗎？

 

南港玉成廣場206億元成交，台灣商辦寫下新高

潤泰新(9945)公告，旗下子公司將南港玉成廣場全棟賣給凱基人壽，總交易金額含稅達206億元，創下台灣史上單一商辦大樓成交金額新高。這筆案子預估處分利益約99.19億元，扣掉先前已認列的公允價值評價利益後，明年初點交時還可再認列約35億元獲利。

這種交易看起來像房地產新聞，實際上牽動的是壽險資金配置與商辦市場定價。台灣大型金控旗下壽險公司近年對高品質收益型資產的需求很高，南港玉成廣場又有指標租戶進駐，價格自然容易被推上新高。

 

輝達承租15層、租約10年1個月，凱基人壽接手現金流

南港玉成廣場之所以受到市場高度關注，關鍵在於輝達的大規模承租。這家AI晶片大廠一口氣包下3樓到17樓，共15個樓層，總面積超過1萬坪，租期長達10年1個月，累計租金規模約28.97億元，並附帶租金定期調漲機制。

產權移轉後，輝達的租約將全數由凱基人壽承接。對買方來說，這代表未來能直接收取穩定的長期租金現金流，也讓這棟大樓在資產屬性上更接近壽險偏好的收息型不動產。指標企業長約，向來是商辦估值的重要支撐！

 

27層樓、75％出租率，未出租空間改採售後租回

南港玉成廣場地上27層、地下5層，總建物面積逾2萬坪。潤泰新對21樓至27樓、約5,000坪尚未出租的空間，將採售後租回方式處理，讓整體租賃安排更完整。

在雙方協議下，目前整棟大樓出租率已突破七成五。這個數字代表這筆交易並非單靠題材支撐，而是已有相當比例的實際租賃基礎。對商辦買方而言，出租率、租期長短、租戶層級，往往比短線價格波動更關鍵。

 

壽險不動產門檻跟著基準利率走，資金會往高品質商辦集中

商用不動產市場人士指出，依照現行規範，壽險業投資不動產的收益率門檻，會隨基準利率連動調整。當投資條件逐步趨嚴，市場資金就會更集中在能帶來穩定收益、出租狀況佳、交通條件好的標的。

這也解釋了，為何具備跨國指標企業承租、租金收益穩定、地段便利等條件的商辦，容易成為大型壽險資金的優先標的。這筆206億元交易，反映的就是壽險對現金流資產的偏好，以及台灣商辦市場在AI大廠進駐後的重新定價。後續要看的，是租約履行與點交進度是否如期完成，還有這類高品質商辦交易能否繼續複製。