退休後用拿老本 買房當包租公，另一半卻擔心退休金賠光...專家建議：先考慮 3 件事再出手！

 

【我們想讓你知道】

文中的案例主角在退休後由於看好未來房市發展，打算拿一部分退休金去買房來賺租金、價差，但另一半卻反對還因此冷戰。這樣的規劃是否妥當？看看專家怎麼說。

 

文 / 橘世代

 

我是一名 65 歲的退休公務員，手邊有一些存款、也有自住的房子，一個老友邀請我一起去某重劃區一起買房出租，看好未來房市持續成長，能夠租金、價差雙頭賺。但老婆聽完不贊成，覺得風險太高，可能會賠到退休金，兩人對此冷戰了好幾天，不知道是否有專業的看法可提供？（台北趙先生）

拿著退休金投資房地產、買新房出租，晉升為包租公，賺取每月固定收入，聽起來是一件有保障的事情，但是面對房價高漲、利率走升的環境下，真的是一個好決定嗎？專家建議，要考量 3 個面向，包括租金投報率、房屋維護問題、資金異動風險，全面考慮後再做決定。

 

考量 1：租金投報率高不高

房仲達人陳泰源指出，現在銀行定存利率不到 1%，頂多 1% 上下的現況相比，以台北市而言，買房收租投報率最少 2% 起跳，還比定存多 1%。拿退休金買新房出租，賺取每月現金流的作法「當然可行！」對此，在租屋市場擁豐富經驗的包租公律師蔡志雄，反倒持不同看法，他認為「除非你是年輕時就有出租經驗，不然退休才買房出租不太划算」。首先可能遇到房價與租金投報率不符的問題，以雙北來說，租金投報率約僅 2%，若拿租金付房貸本息至少要 4%，計算後並不划算。

他進一步說明，假設阿中看上一間房價 1200 萬位在新店的房子，依第二間房貸款成數約 7 成左右計算，房屋頭期款 400 萬，阿中拿退休金支付，他另外向銀行貸款 800 萬。假設以利率 2% 計算，每貸 100 萬要支付 5,000 元本息，阿中每月需付 4 萬元本息，一年下來要付 48 萬，48 萬 / 1,200 萬（房屋總價）＝4%，而 4% 的利息相對租金投報率雙北市僅 2% 相比，會是賠本生意，但若沒有房貸壓力則是另一個議題了。

他認為，買房出租起碼收完房租，要可支付房貸本息。但也不代表無法以退休金買房出租，蔡志雄分析，以目前的租屋市場行情，雙北市投報率 2%、桃園地區 3%、台中、高雄等地都有近 4% 投報率，越往南移租屋投報越高，「這兩年台中高雄房價漲很凶，退休族買房出租縣市選擇很重要，其次是何時取得、有無經驗等」。

 

考量 2：帶看、修繕、清潔等問題

另外，阿中也要考量維修費要額外計算，例如遇到房客熱水器、燈泡修繕、水塔沒水，當退租後房屋清潔處理，裝修、帶看、修繕一籮筐問題。蔡志雄表示，阿中想當包租公除了一手包，還可交給包租代管公司，避免掉管理房屋的諸多麻煩。

蔡志雄說，包租代管分兩種型態，「包租」是專人幫忙整理房子，一次簽十年長約，阿中不需要擔心租不出去，修繕管理皆由租屋公司負責，由包租代管公司給阿中一筆租金，後續細節都不用操煩；「代管」則是業者作為仲介，協助阿中與房客簽訂租約，並由業者負責管理出租的住宅，適合退休族想當包租公且無暇自行管理的退休族。

包租、代管兩種服務，每家公司的費用不同，市面上大多收取月租金的 10%～25%，且包租與代管分開收費，因此，外包給專業代管公司時，付出的成本也要考量在房租收入之中。

 

考量 3：資金異動風險

陳泰源進一步指出，但前提是，須考量最大風險為「變現性較差」，萬一遇到緊急事故，急於用大筆現金，無法今天賣房、明天有現金。因此有些人會選擇拿退休金存股，購買低風險「指數股票型基金」（ETF）。另一可能性是，如果買新房出租，出租期間無收入、萬一碰上閒置期太久，面臨沒有租金可收的窘境，上述都是成本。

最後，陳泰源指出，如果退休族真的沒有其他的收入，只能倚賴房租維生的話，有另一變通作法，買 3 房產品，自己住 1 房，另外 2 房出租，與室友共用衛浴、客餐廳、廚房，「一邊收租、一邊有人陪伴，還能相互照應，非常適合有房卻沒有工作、也沒有其他收入的單身獨居退休族」。

 

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本文由 橘世代 授權轉載，原文 於此

(圖：橘世代記者朱曼寧攝影 / 責任編輯：Winny；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上)