兩岸房市結構調整！預售屋逆勢大漲35%，外資單日狂買不動產ETF逾3萬張

兩岸不動產市場進入深度盤整，資金與產業需求成指引方向

近期兩岸不動產市場呈現顯著的結構性分化。台灣預售屋在整體買氣轉冷的大環境中逆勢上漲，同時老宅空置率首度超越新屋，創下歷史新高；另一方面，中國北京A級商辦則面臨租金大幅下修，且區域空置率出現極端差異。這些現象顯示出，不動產市場正因應資金動向與產業需求進行深度的盤整與重組。

台灣預售屋買氣逆勢飆高，外資資金避險轉入不動產ETF

根據最新統計數據，台灣預售房價漲幅前十大行政區中，北台灣就包辦了七席。其中，台北市士林區以高達百分之三十五點八的漲幅居冠，每坪成交價達到一百二十六點六萬元；高雄市鼓山區與台中市北屯區則分別以百分之二十二點二與百分之十七點七的漲幅緊追在後。在資金面，當台股遭遇外資大規模賣超逾千億元、大砍元大台灣50(0050)之際，復華富時不動產(00712)卻逆勢獲得外資單日買超超過三萬四千張。這凸顯出在市場波動加劇時，部分資金已轉向具備防禦性或收益特性的不動產相關資產配置。

住宅存量結構面臨反轉，五十年以上老宅空置率首超新屋

在住宅存量方面，內政部最新發布的低度用電住宅統計顯示，全台整體空屋率降至百分之九點四四，但卻出現了結構性的反轉。屋齡五十年以上老宅的空置率達到百分之十二點五九，在歷史上首度超越了五年以下新屋的百分之十二點三九。這項數據反映出，在繼承產權共有難以整合、修繕成本日益高昂，以及地段與現代居住需求錯配等多重因素影響下，大量老舊住宅難以有效進入居住或租賃市場，進而衍生出不動產實質利用率下降的結構性難題。

AI與科技產業鏈發威，北京商辦市場展現極端群聚效應

鏡頭轉向中國，北京的商辦市場同樣面臨顯著的區域分化。第三季A級商辦的平均租金已降至每平方公尺一百九十八元人民幣，相較於歷史高點，跌幅高達百分之四十九。然而，受惠於人工智慧與科技產業鏈的強勁需求進駐，中關村地區的商辦空置率逆勢降至百分之五點六，與中心商業區攀升至百分之二十點四的空置率形成強烈反差。綜合來看，無論是台灣住宅市場的新舊兩極化，還是中國商辦的產業群聚效應，皆反映出兩岸不動產市場正隨著經濟結構與需求變化，進行深刻的調整與洗牌。